Thời gian qua, trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk, hoạt động giao dịch bất động sản ngày càng trở nên sôi động. Dòng tiền chảy vào bất động sản gia tăng do người dân sợ tiền mất giá vì chính sách bơm tiền, “hy sinh một phần lạm phát” để ưu tiên thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Thu thuế, phí chuyển nhượng bất động sản 07 tháng đầu năm 2025 trên địa bàn tỉnh ước đạt 2.700 tỷ đồng, tăng hơn 37% so với cùng kỳ năm trước.

Tình hình tội phạm, vi phạm liên quan đến các dự án, giao dịch bất động sản trong cũng diễn biến phức tạp, nổi lên là các hành vi:

- Mua bán đất dự án “ma”: Tự ý phân lô, rao bán đất chưa được cấp phép hoặc chưa hoàn thiện pháp lý.

- Hợp đồng đặt cọc, mua bán trái quy định: Ký kết khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán theo Luật Kinh doanh bất động sản.

- Xây dựng khi chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chưa được cơ quan có thẩm quyền giao đất, cấp phép xây dựng.

- Giao dịch “hai giá” để trốn thuế hoặc hợp thức hóa vi phạm: giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá mua bán thực tế.

Theo quy định tại Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn, việc chuyển nhượng, mua bán bất động sản chỉ hợp pháp khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ; dự án đã hoàn tất hạ tầng và nghĩa vụ tài chính; được cơ quan có thẩm quyền cho phép mở bán; hợp đồng được lập theo mẫu quy định và công chứng, chứng thực theo luật định. Cá nhân, tổ chức vi phạm có thể bị xử phạt hành chính theo Nghị định số 123/2024/NĐ-CP ngày 04/10/2024 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, với mức phạt lên tới hàng trăm triệu đồng, buộc khắc phục hậu quả; trường hợp đủ yếu tố cấu thành tội phạm, có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về các tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản, Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản, Vi phạm các quy định về sử dụng đất đai…

- Bên cạnh đó, người dân cần chú ý việc thực hiện nghĩa vụ thuế trong giao dịch bất động sản: khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm kê khai trung thực giá trị giao dịch; nộp đầy đủ thuế thu nhập cá nhân (2% giá trị chuyển nhượng) và các khoản phí, lệ phí liên quan. Nghiêm cấm hành vi khai giá thấp hơn thực tế, lập “hợp đồng hai giá” để trốn thuế. Hành vi này có thể bị xử phạt theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự về tội Trốn thuế (Điều 200 Bộ luật Hình sự). Việc thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế là trách nhiệm công dân, đồng thời góp phần bảo đảm nguồn thu ngân sách cho phát triển hạ tầng và an sinh xã hội.

Ngoài ra, quá trình sáp nhập tỉnh, việc mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trở nên nóng, người dân cũng cần nắm được điều kiện quy định về nhà ở xã hội (hiện Nghị quyết 201/2025/QH15 đã cho phép người có nhà trong tỉnh vẫn được mua hoặc thuê nhà ở xã hội nếu khoảng cách giữa nơi ở hiện tại và nơi làm việc đạt mức cụ thể (do UBND tỉnh xác định): Đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội được quy định tại Điều 76 Luật Nhà ở 2023 và Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, trong đó điển hình gồm: người có công với cách mạng; hộ nghèo, cận nghèo; người thu nhập thấp; công nhân; sĩ quan, hạ sĩ quan công an, quân đội; cán bộ, công chức, viên chức, hộ gia đình, cá nhân trương hợp bị thu hồi đất phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở… Điều kiện gồm: đăng ký thường trú hoặc đăng ký tạm trú dài hạn tại địa phương nơi có dự án; chưa có nhà ở hoặc diện tích nhà ở bình quân dưới 15 m²/người; thu nhập không vượt quá mức quy định; người mua, thuê nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn trong thời hạn tối thiểu 5 năm kể từ khi thanh toán hết tiền mua hoặc ký hợp đồng thuê mua, trừ trường hợp bán lại cho chủ đầu tư hoặc đối tượng đủ điều kiện theo quy định…

Để chấp hành quy định trong chuyển nhượng bất động sản, Phòng Cảnh sát kinh tế Công an tỉnh Đắk Lắk khuyến cáo:

- Người dân cần tìm hiểu kỹ thông tin pháp lý trước khi giao dịch bất động sản, yêu cầu cung cấp hồ sơ pháp lý và đối chiếu với cơ quan chức năng.

- Không giao dịch qua “giấy viết tay” hoặc hợp đồng không đúng quy định.

- Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế và tuân thủ điều kiện pháp luật khi mua, thuê nhà ở xã hội.

- Khi phát hiện dấu hiệu vi phạm, kịp thời thông báo cho cơ quan Công an hoặc chính quyền địa phương.

- Công an tỉnh Đắk Lắk sẽ tiếp tục phối hợp với các ngành chức năng tăng cường kiểm tra, xử lý nghiêm các vi phạm trong lĩnh vực bất động sản, góp phần bảo đảm trật tự quản lý kinh tế, bảo vệ quyền lợi chính đáng của Nhân dân./.